Unentgeltliche Übertragung von Wohneigentum an Nachkommen

Immer öfters verspüren Eltern den Wunsch, ihr Haus oder ihre Wohnung nicht zu vererben, sondern bereits zu Lebzeiten unentgeltlich auf die Kinder zu übertragen. Damit die gut gemeinte Zuwendung in einem späteren Erbfall nicht zu unliebsamen Streitigkeiten zwischen den Nachkommen führt, gilt es einiges zu beachten.


Ausschlaggebend für die lebzeitige Übertragung der Immobilie auf die Kinder können verschiedene Gründe sein: das Bedürfnis der Nachkommen nach einer eigenen Immobilie (z.B. aufgrund der eigenen Familienplanung), die Angst der Eltern vor hohen Heimkosten oder die zunehmende Wahrnehmung des Eigenheims als finanzielle Belastung.Die Übertragung erfolgt meist in Form einer unentgeltlichen Schenkung (unentgeltlich) oder gemischten Schenkung (teilweise unentgeltlich, z.B. durch die Übernahme der bestehenden Hypothek oder die Einräumung eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung).

 
 

VERBLEIB IM HAUS SICHERN

Durch die Einräumung eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung erhalten die Eltern das Recht, weiterhin im Haus verbleiben zu können. Während das Wohnrecht die Eltern zum eigenen Bewohnen des Hauses berechtigt und zum Aufbringen des gewöhnlichen Unterhalts verpflichtet, gewährt die Nutzniessung den Vorteil, nicht nur selber in der Immobilie wohnen zu dürfen, sondern diese auch zu vermieten und die Mietzinseinnahmen zu beziehen.

Den Nutzniessungsberechtigten trifft jedoch auch eine weitergehende Pflicht zur Kostenübernahme (z.B. Hypothekarzinsen). In Bezug auf eine allfällige Steuer werden das Wohnrecht und die Nutzniessung unterschiedlich behandelt. Wichtig ist, dass Kinder und Eltern einig sind, wenn sie eine Immobilie bzw. Hypothek übernehmen. Bei Familien kann es mehr als bei Überträgen ausserhalb der Familie zu Diskussionen kommen. Die nächste Generation möchte allenfalls die Hypothek auf das zu übernehmende Haus erhöhen, was das Einverständnis der Nutzniesser voraussetzt. Solche Aspekte sollten in diesem Fall von vornherein zusammen besprochen und geklärt werden.


VORSICHT VOR SCHENKUNGEN KURZ VOR HEIMEINTRITT

Schenkungen von Immobilien (z.B. eigenes Haus), die kurz vor einem Eintritt ins Pflegeheim an Kinder vorgenommen werden, können ungewollte Auswirkungen haben. Reicht das Einkommen und Vermögen zur Deckung des Lebensunterhaltes nicht mehr aus, können Ergänzungsleistungen beantragt werden. Wurde aber Vermögen (wie z.B. Immobilien) verschenkt, kann dies zur Kürzung oder Verweigerung des Ergänzungsleistungs-Anspruchs führen. Können die Heimkosten nicht durch die Unterstützung der eigenen Kinder bezahlt werden, deckt die Sozialhilfe lediglich das Existenzminimum. 


AUSWIRKUNG AUF ERBTEILUNG BEDENKEN

Soll die Liegenschaft als (gemischte) Schenkung auf eines von mehreren Kindern übertragen werden, wird der Abschluss eines öffentlich zu beurkundenden Erbvertrags unter Einbezug aller Nachkommen empfohlen. Darin wird verbindlich geregelt, welchen Liegenschaftswert sich der Begünstigte in einer späteren Erbteilung an seinen Erbanteil anrechnen lassen muss. Weiter wird vertraglich vereinbart, wie und ob ein nach der Übertragung eingetretener Mehrwert der Liegenschaft in der Erbteilung berücksichtigt wird. Sofern eine solche Regelung unterlassen wird, ist für die Erbteilung der Immobilienwert per Todestag massgebend, was oft nicht gewünscht ist.
Das Vererben bzw. das Verschenken von Immobilien wird im Idealfall von einem Experten begleitet. Damit vermeiden Sie unerwünschte Auswirkungen.
 

 
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Unentgeltliche Übertragung von Wohneigentum an Nachkommen | 21.09.2017 | © NEUE AARGAUER BANK